தற்போது எங்கு திரும்பினாலும் ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான விளம்பரங்களை பார்க்க முடிகிறது. சென்னையில் பல கட்டுமான நிறுவனங்கள் புதுப்புது புராஜக்ட்களை அறிமுகம் செய்துகொண்டே இருக்கின்றன. பங்குச்சந்தை, தங்கம் உள்ளிட்ட முதலீட்டு வாய்ப்புகள் உயர்ந்த பிறகு, முதலீட்டாளர்கள் தங்களின் அடுத்த வாய்ப்பாக ரியல் எஸ்டேட்டை பார்க்கத் தொடங்கி இருக்கிறார்கள். இந்தச் சூழலில்தான் புதுப்புது புராஜக்ட்கள் அறிமுகம் செய்யப்பட்டு வருகின்றன. இதன் பின்னணியில் வீட்டுக் கடனில் இப்போது வங்கிகள் கவனம் செலுத்துவதன் காரணம், ஏற்கெனவே வீட்டுக் கடன் வாங்கியிருந்தால் என்ன செய்வது, சொந்தப் பணத்தில் வீடு வாங்குவர் செய்ய வேண்டியது என்ன? - இவை பற்றி விரிவாகப் பார்ப்போம்.
எந்தக் கட்டுமான திட்டங்களில் முதலீடு செய்வது என்பது சம்பந்தப்பட்டவர்களின் பட்ஜெட், லோகேஷன் மற்றும் தேவையை பொறுத்தது. அதில், எந்தக் கருத்தும் தெரிவிக்க முடியாது. ஆனால், வீடு வாங்குவதற்கு இது சரியான நேரம் என்பதை உறுதியாக கூறமுடியும். பெரும்பாலான வங்கிகளின் வீட்டுக் கடனுகான வட்டி விகிதம் 7 சதவீதத்துக்கு உள்ளாகவே இருக்கிறது.
ஸ்டேட் பேங்க் ஆஃப் இந்தியா 6.70 சதவீத வட்டியில் வீட்டுக் கடன் வழங்குகிறது. தவிர, பரிசீலனைக் கட்டணமும் கிடையாது என அறிவிக்கப்பட்டிருக்கிறது. மார்ச் 31-ம் தேதிக்குள் பெறப்படும் கட்டணம் இந்தச் சலுகை பொருந்தும் என அறிவிக்க்கப்பட்டிருக்கிறது.
கோடக் மஹிந்திரா வங்கி 6.65 சதவீத வட்டியிலும், ஹெச்டிஎப்ஃசி 6.75 சதவீத வட்டியிலும், ஐசிஐசிஐ வங்கி 6.70 சதவித வட்டியிலும் வீட்டுக் கடன் வழங்குகின்றன. பெரும்பாலான வங்கிகளின் வீட்டுக் கடன் என்பது 7 சதவீதத்துக்குள்ளாகவே இருக்கிறது. கடந்த பத்தாண்டுகளில் வீட்டுக் கடன் வட்டி இந்தளவுக்கு குறைந்தது இல்லை. இதுதவிர, பெண்கள் பெயரில் கடன் வாங்கும்போது 0.05 சதவீதம் குறைவாகவும் சில வங்கிகள் வசூலிக்கின்றன.
வீட்டுக் கடனில் ஏன் கவனம்?
வங்கிகள் வீட்டுக் கடன் பிரிவில் கவனம் செலுத்துவதற்கு இரு காரணங்கள் உள்ளன. இதுவரை கார்ப்பரேட் நிறுவனங்களுக்கு கடன் வழங்குவதில் வங்கிகள் கவனம் செலுத்தி வந்தன. ஆனால், கார்ப்பரேட் கடனில் இருந்து சிறு கடன்களில் கவனம் செலுத்த வங்கிகள் திட்டமிட்டிருக்கின்றன. மேலும், வங்கிகளின் கடன் வளர்ச்சி விகிதம் ஒற்றை இலக்கத்தில் உள்ளன. இந்த அளவினை உயர்த்த வேண்டிய கட்டாயத்தில் வங்கிகள் உள்ளன. தற்போது ரியல் எஸ்டேட் துறையில் அதிக திட்டங்கள் உருவாகி வருகின்றன. அதனால் கடன் வழங்கும் விகிதத்தை உயர்த்துவதற்கு வீட்டுக் கடன் பிரிவில் வங்கிகள் கவனம் செலுத்துகின்றன.
ஏற்கெனவே வாங்கி இருந்தால்?
நீங்கள் ஏற்கெனவே அதிக வட்டியில் கடன் வாங்கி இருக்கும் பட்சத்தில், சம்பந்தபட்ட வங்கி கிளையில், வட்டியை குறைப்பதற்கான விண்ணப்பத்தை கொடுக்கும் பட்சத்தில் வட்டியை குறைப்பதற்கான வாய்ப்பு இருக்கிறது. 10 ஆண்டுகளுக்கு முன்பு வீட்டுக் கடனுக்கு 10 சதவீதம் அளவுக்கு வட்டி இருந்தது. தற்போது குறைந்திருக்கும் 3 சதவீதம் என்பது வீட்டுக் கடன் தவணையில் பெரும் மாற்றத்தை ஏற்படுத்தும். ஒருவேளை குறைக்கப்படும் விகிதம் ஏற்புடையதாக இல்லை என்னும் பட்சத்தில், மொத்தக் கடனையும் வேறு வங்கிக்கு மாற்றலாம். 0.50 சதவீத வட்டி விகிதம்கூட இ.எம்.ஐ.-ல் பெரிய தாக்கம் ஏற்படுத்தும்.
சொந்தப் பணம் இருக்கும்பட்சத்தில்?
'என்னிடம் வீடு கட்டுவதற்கு அல்லது வாங்குவதற்கு மொத்த தொகையும் இருக்கிறது. நான் ஏன் வீட்டுக்கடன் குறித்து யோசிக்க வேண்டும்?' என சிலர் யோசிக்கலாம். இரண்டு முக்கியமான காரணத்துக்காக வீட்டுக் கடன் வாங்க வேண்டும். தற்போது இருக்கும் கடன்களில் வீட்டுக் கடனுக்குதான் மிக மிக குறைவான வட்டி வசூலிக்கப்படுகிறது. அதனால், மொத்த தொகையும் செலுத்தி வீடு வாங்குவதை விட, சிறிதளவுக்கு கடன் வாங்கலாம். கடனுக்கு செலுத்தும் வட்டியை விட இந்தத் தொகையை கடன் சார்ந்த மியூச்சுவல் பண்ட்களில் முதலீடு செய்யும் செய்யும் தொகைக்கு கிடைக்கும் வட்டி அதிகம்.
மேலும், கடன் வாங்கும்போது அந்த சொத்து, வங்கியால் முழுமையாக சோதனை செய்யப்படும். இதைவிட வீட்டுக் கடன் வாங்கும்போது கடனுக்கு செலுத்தும் இ.எம்.ஐ.க்காக வரிச்சலுகை பெற்றுக்கொள்ள முடியும். கணவன் - மனைவி இருவரும் சேர்ந்து வீட்டினை வாங்கும்போது இருவருமே வரிச்சலுகை பெற்றுக்கொள்ளலாம்.
கடனுக்கான அசல் தொகைக்கு ஆண்டுக்கு ரூ.1.5 லட்சமும், வட்டிக்கு ஆண்டுக்கு ரூ.2 லட்சமும் வரி சலுகை பெற்றுக்கொள்ள முடியும். இதுதவிர, பிரதம மந்திரி ஆவாஸ் திட்டத்தின் கீழ் (Pradhan Mantri Awas Yojana - PMAY) முதல் முறையாக வீடு வாங்குபவர்கள் ரூ.2.35 லட்சம் அளவுக்கு வட்டி மானியம் பெற்றுக்கொள்ள முடியும்.
இதுவரை இல்லாத அளவுக்கு வீட்டுக் கடன் வட்டி குறைந்திருப்பதால், வீடு வாங்குபவர்கள் இந்த வாய்ப்பினை பயன்படுத்திக் கொள்ளலாம். இதற்கு கீழும் வட்டி குறையும் என காத்திருக்க வேண்டாம்.
கச்சா எண்ணெய் விலை உயர்ந்து வருவதால் பணவீக்கம் சிறிதளவு உயரக்கூடும். அதனால், ரிசர்வ் வங்கி ரெப்போ விகிதத்தை சிறிதளவு உயர்த்த கூடும். அதனால், நடுத்தர காலத்தில் வீட்டுக் கடன் வட்டி சிறிதளவுக்கு உயர வாய்ப்பு இருக்கிறது என்றாலும், வீட்டுக் கடன் வாங்குபவர்கள் தற்போதைய சாதகமான சூழ்நிலையை பயன்படுத்திக் கொள்ளலாம்.
30 லட்ச ரூபாய் வீட்டுக் கடனுக்கு 9 சதவீத வட்டி என்னும் பட்சத்தில் (15 ஆண்டு காலம்) மாத இ.எம்.ஐ. 30,500 ரூபாய் செலுத்த வேண்டி இருக்கும். தற்போது 6.75 சதவீத வட்டி மட்டுமே என்பதால் 30 லட்ச ரூபாய்க்கு ரூ.26,500 மட்டுமே செலுத்தினால் போதும். ஒருவேளை கூடுதல் தொகையை செலுத்த விரும்பினால் கடன் செலுத்தும் கால அளவினை குறைத்துக்கொள்ள முடியும்.
ஆக, சொந்த வீடு வாங்குவதற்கு இதைவிட சரியான தருணம் கிடைக்காது!
- வாசு கார்த்தி